(Cass. civ., SSUU, 9 giugno 2021, n. 16080)
La questione sottoposta alle Sezioni Unite riguarda l’imposta di registro ed è riassumibile, in estrema sintesi, come segue:
- l’atto da assoggettare a tassazione era costituito da una cessione della sola cubatura (senza quindi il trasferimento anche della proprietà del terreno) che il Comune aveva riconosciuto in favore dell’alienante in forza di un Piano Particolareggiato di Esecuzione;
- secondo la Commissione Tributaria Provinciale, l’atto avrebbe dovuto essere assoggettato all’aliquota del 3%, in quanto non qualificabile come cessione di un diritto reale;
- secondo la Commissione Tribunale Regionale, invece, l’aliquota da applicare avrebbe dovuto essere dell’8% (come del resto l’avviso impugnato), in quanto l’atto sarebbe da qualificare come traslativo di un diritto reale.
Proposto ricorso per cassazione, la questione è stata rimessa dal Primo Presidente alle Sezioni Unite per dirimere un contrasto di giurisprudenza sulla qualificazione dell’atto di cessione di cubatura in termini di atto traslativo di un diritto reale o meno.
La tesi della natura reale è stata rigettata perché il diritto ceduto non è qualificabile, secondo il S.C., né in termini di diritto di superficie, e né come servitù prediale.
Pur non negando la indubbia inerenza del diritto rispetto al fondo, la Cassazione ha preferito enfatizzare gli aspetti della “non-realità” del diritto edificatorio, in linea con la giurisprudenza amministrativa.
Il principio stabilito dalle SSUU n. 16080 del 9 giugno 2021 è così formulato:
“la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:
- immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
- trascrivibile ex art. 2643, n. 2 bis cod. civ.;
- assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto “diverso” avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. 131/86 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al d.lvo 347/90 e 10, co. 2 del medesimo l.vo”,