(Cass. civ., SSUU, 13 febbraio 2024, n. 3925)
Secondo un orientamento che sembrava pacifico, il contratto costitutivo di una servitù di parcheggio veniva ritenuto nullo per impossibilità dell’oggetto, in quanto carente del requisito della realitas tipica del diritto di servitù, intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante e come peso imposto al fondo servente.
La commoditas di parcheggiare, infatti, è stata in tal senso ritenuta come vantaggio di tipo personale, e non reale (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2014, n. 23708; Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2021, n. 40824).
L’inversione di tendenza si è manifestata per la prima volta con la sentenza Cass. sez. II, 6 luglio 2017, n. 16698, secondo cui “la verifica se ci si trovi in presenza di servitù di parcheggio o di diritto personale impone l’esame del titolo e della situazione in concreto sottoposta al giudizio, al fine di stabilire se sussistano i requisiti del ius in re aliena, e specificamente: l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù”.
Successivamente altre pronunce avevano confermato il nuovo trend.
Con ordinanza del 30 marzo 2023, il Primo Presidente della Corte di Cassazione aveva rimesso la questione alle Sezioni Unite affinché dirimessero il contrasto venutosi così a creare.
Le Sezioni Unite si sono pronunciate con la sentenza 13 febbraio 2024, n. 3925, nella quale è stato affermato il seguente principio di diritto:
“In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione”.
Dopo un breve esame dell’orientamento che in precedenza negava la possibilità di far rientrare il parcheggio tra le utilità inerenti al fondo, le Sezioni Unite hanno accolto l’orientamento inaugurato con la sentenza del 2017, sulla scorta dei seguenti argomenti:
- il vantaggio personale è ciò che contraddistingue l’obbligazione, mentre la servitù prediale presuppone una utilitas del fondo dominante che abbia le caratteristiche della realità, cioè che riguardi strutturalmente i due fondi e non le persone;
- l’utilità del passaggio è molto simile a quella del parcheggio (per cui, se è ammessa la servitù di passaggio dovrebbe concludersi per l’ammissibilità anche della servitù di parcheggio);
- l’evoluzione normativa sui vincoli di parcheggio conferma che l’utilità del parcheggio riguarda anche il fondo, e non solo le persone;
- la Corte costituzionale (sentenza n. 167/1999) ha riconosciuto che l’utilitas può riguardare anche le esigenze di accessibilità dei portatori di handicap, tanto che l’art. 1052 c.c. è stato ritenuto costituzionalmente illegittimo laddove non prevede la possibilità per il giudice di costituire il passaggio coattivo per tale specifica ragione;
- in base al principio della autonomia negoziale, le parti sono libere di scegliere se realizzare un certo interesse attraverso un contratto ad effetti reali o un contratto ad effetti obbligatori;
- il principio di tipicità legale dei diritti reali riguarda la struttura, non il contenuto;
- l’autonomia contrattuale è libera di prevedere che l’utilità ricavabile dal parcheggio venga configurata in termini di diritto reale, purchè si rispettino i requisiti dello ius in re aliena [l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (intesa come non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù];
- la servitù non può mai tradursi in uno svuotamento del diritto di proprietà del fondo servente, ma deve limitarsi ad una restrizione delle facoltà di godimento ritraibili da quest’ultimo;
- da qui la necessità di localizzare in modo preciso il diritto di servitù di parcheggio, evitando che esso dipenda dalla discrezione del proprietario del fondo dominante, e che svuoti il diritto di proprietà del fondo servente.